Quesito sulle garanzie assicurative a tutela degli acquirenti degli immobili da costruire

"Se una impresa edile costruisce un edificio per abitazione avendo richiesto il permesso di costruire dopo il luglio 2005 e quindi la vendita immobiliare è soggetta alla legge 210/2004, il costruttore è sempre tenuto a rilasciare all'acquirente la fideiussione e la "decennale postuma" ?
Mi è stato detto che tale obbligo nasce solo nel caso in cui l'impresa abbia ricevuto degli acconti sul il prezzo finale, mentre se l'abitazione viene venduta con il certificato di agibilità senza che l'impresa abbia ricevuto acconti o caparre, non sono operanti gli obblighi previsti dalla legge 210/2004.
E' esatto?"

Assinews risponde:
Innanzitutto va precisato che l'obbligo a carico dell'impresa o della cooperativa edilizia è in vigore per gli immobili per i quali il relativo permesso di costruire sia stato richiesto dopo il 21 luglio 2005, data di entrata in vigore del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, emanato in virtù della legge delega 2 agosto 2004 , n. 210.
La rubrica (o titolo) delle due leggi, nonché ovviamente il loro contenuto, specificano che la loro finalità è la tutela dei "diritti patrimoniali degli acquirenti degli immobili da costruire", ed è quindi evidente la non applicabilità delle prescrizioni relative alla fideiussione e alla "decennale postuma" nel caso in cui l'immobile venga venduto a costruzione ultimata e, come precisa il lettore, "con il certificato di agibilità".
L'art. 1 del citato D. L.vo 122/2005 così definisce gli "immobili da costruire": "gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata, versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità".
Ne consegue che non è il versamento di una o più somme di denaro a qualunque titolo (caparra, acconto, ecc.) da parte dell'acquirente al costruttore - venditore a far sorgere in capo a questi l'obbligo di prestare le garanzie assicurative a favore del primo, bensì lo stato dell'immobile al momento in cui si sono incontrate le volontà delle due parti.