Vorrei sapere se nel caso di costruzione di edificio il Committente ne diventa proprietario a tutti gli effetti anche al verbale di consegna e collaudo oppure al saldo del corrispettivo dovuto al Costruttore.

Nella fattispecie l’assicuratore di responsabilità civile terzi eccepisce l’operatività della garanzia per un danno all’immobile in costruzione in conseguenza di un fatto esterno (danni da accumulo d’acqua ai serramenti in occasione di un violento nubifragio) proprio perché la proprietà è ancora del costruttore.

Assinews risponde:
In merito al quesito posto la risposta corretta potrebbe essere più d’una dato che mancano alcuni elementi necessari per determinare il momento del trasferimento della proprietà del bene costruendo.
Nell’ambito dell’appalto è fondamentale conoscere il contenuto del contratto perché le parti possono disciplinare il momento di trasferimento della proprietà in funzione di vari parametri tra i quali l’essere o meno proprietari del suolo, la prevalenza del lavoro o del materiale impiegato.

Generalmente in caso di appalto per la costruzione di beni mobili ed immobili la proprietà passa al momento dell’accettazione finale dell’opera da parte del committente (salvo che nel contratto non sia diversamente previsto), perché l’accettazione oltre ad essere la dichiarazione di volontà di accettare la prestazione eseguita (art. 1665 c.c.), determina il passaggio del rischio di perimento della cosa dall’appaltatore al committente ex art. 1673 codice civile.

L’accettazione può essere espressa anche non necessariamente nel verbale di consegna e collaudo (accettazione espressa),oppure tacita.
Il pagamento del prezzo è solo una obbligazione accessoria del contratto di appalto che sorge nel momento in cui l’opera è accettata dal committente.

È doveroso altresì precisare altre due possibilità:
1) se il committente è proprietario del terreno sul quale l’immobile viene costruito, la proprietà dell’immobile si trasferisce per accessione automaticamente, senza necessità di accettazione;

2) se viceversa il terreno è di proprietà dell’appaltatore, terreno e immobile passano in proprietà del committente al momento dell’accettazione che normalmente coincide con il pagamento del prezzo, salvo che nel contratto d’appalto non sia previsto diversamente.
Nel caso di specie sorge un dubbio sulla concatenazione degli eventi, perché se l’immobile è in fase di costruzione, non dovrebbe esserci il verbale di consegna e collaudo che normalmente viene redatto ad opere ultimate.